Råd för dig som ska hyra ut bostad i andrahand
Ansvar vid lägenhetsuthyrning
Tänk på att om du hyr ut din hyreslägenhet eller bostadsrätt är det alltid du som bostadsinnehavare som är ytterst ansvarig för din hyresgäst och dem åtaganden du har gentemot din förening eller fastighetsägare. Du är alltså alltid ansvarig för att hyran betalas i rätt tid och du är ansvarig för att din hyresgäst följer de regler som finns allmänt och inom föreningen. Det betyder att om din hyresgäst stör grannar eller ordning är du ansvarig för detta vilket kan få konsekvenser för dig som uthyrare. Viktigt är att alltid själv betala hyran för att undvika problem om hyresgästen betalar hyran sent eller kanske inte alls. Om du ska vistas utomlands under tiden du hyr ut din lägenhet är det viktigt att ge fullmakt åt någon i Sverige som kan företräda dig och ta emot uppsägning. De flesta föreningar och fastighetsägare kräver även detta vid godkännande för uthyrningen. Om du använder vår tjänst för uthyrning så ingår detta som en del i er uthyrnings tjänst.
Godkännande för andrahandsuthyrning
De är mycket viktigt att alltid ansöka om och få ett godkännande från sin förening eller hyresvärd när du ska hyra ut din bostadsrätt eller hyreslägenhet. För att få ett godkännande beviljat krävs beaktningsvärda skäl. Exempel på sådana skäl kan vara:
- Arbete eller studier på annan ort eller land
- Provsamman boende
- Sjukdom
- Uthyrning till egna barn som ska studera
Om bostaden är en bostadsrättslägenhet kan innehavaren åberopa andra skäl såsom att hyra ut eftersom det på grund av marknadsläge just är svårsålt eller att hyra ut lägenheten för att användas till sin pension
Viktigt att tänka på är att utan godkännande kan de innebära att du förlorar din rätt till lägenheten. Om du nekas godkännande av din förening eller hyresvärd har du rätt att få saken prövad i Hyresnämnden.
Visning av bostad
Visning av bostaden är en viktig del av en uthyrning. Du som uthyrare kan lättare bekanta dig med den potentiella hyresgästen och tänk på att förbereda frågor du vill eller behöver få svar på. I vår tjänst ingår alltid att någon av oss sköter visningen efter att vi har matchat hyresgäster mot er profil.
Exklusivitet
En andrahandshyresgäst har exklusiv rätt till bostaden som denne hyr, vilket innebär att du som uthyrare inte har rätt att gå in i bosten utan tillåtelse.
Avtal
Avtal eller hyreskontrakt är en viktig del i en uthyrning. Där regleras vad parterna kommit överens om samtidigt som vissa saker regleras oavkortat via hyreslagen som är en tvingande lag i vissa avseenden. Därför är det viktigt att veta vad som gäller för just din bostad och bostadstyp. Vissa delar i ett hyresavtal regleras olika beroende på vilken typ av bostad du hyr ut. Är det en hyresrätt, bostadsrätt, rum eller egen ägd bostad som hus eller radhus kan regler såsom uppsägningstid, hyra avtalstid osv. vara olika. Om du använder oss i er uthyrning behöver ni inte tänka på att göra fel i detta viktiga moment.
Hyressättning
Kortfattat kan hyressättning beskrivas som att om du ska hyra ut en hyresrätt får du i princip endast ta den hyra som du själv betalar i hyra. Hyrestillägg om du hyr ut möblerat får göras med 10-15 %
Om du hyr ut egen ägd bostad så som exempelvis bostadsrätt, villa eller radhus får du ta ut en kostnads baserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden som beräknas med en skälig avkastnings ränta på bostadens marknadsvärde. Det finns egentligen ingen exakt beskrivning av vad en skälig avkastningsränta är men en riktpunkt är 2 procent över riksbankens referens ränta. Om det är en bostadsrättslägenhet du ska hyra ut får du även lägga på kostnader för avgift till bostadsrättsföreningen och övriga driftskostnader om du betalar dessa. Självklart får du även när det gäller egen ägda bostäder ta ut en extra avgift på 10-15 procent om du hyr ut di bostad möblerad.
Ett räkna exempel skulle kunna se ut enligt följande:
Per hyr ut sin innehavda bostadsrätt med ett marknadsvärde på 5 miljoner kr och en hyra på 4,950 kr/mån. Enligt ovan riktpunkt skulle de då se ut så här:
5 000 000 (marknadsvärde) x 2% (avkastningsränta) = 100,000 kr / 12 mån = 8333 kr + 4,950 kr (avgift till förening) = 13283 kr/mån. Om du dessutom hyr ut lägenheten möblerad får du lägga på upp till 15 procent vilket då skulle ge en hyra på ca 15,275 kr / mån.
Besittningsskydd
Om du hyr ut din bostad enligt lagen om egen ägd bostad (privatuthyrningslagen) som gäller när man hyr ut en bostadsrättslägenhet, villa eller motsvarande och för annat än fritidsändamål behövs inget avtal om besittningsskydd. Denna lag gäller från Februari 2013 och gäller alla sådana kontrakt som tecknats efter den tid. Vissa undantag finns och då gäller det exempelvis om man hyr ut mer än 1 bostad enligt privatuthyrningslagen. Då gäller inte lagen för den andra uthyrningen. Inte heller gäller lagen om uthyrningen sker i näringsverksamhet. Om man hyr ut en hyreslägenhet ska man däremot definitivt skriva ett avtal om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd.
Skattskyldighet vid uthyrning
När man hyr ut en villa, småhus eller fritidshus får man från hyresinkomsten dra av ett schablon avdrag på 40,000 kr. Dessutom får man göra avdrag på 20 procent av hyressättningen.
Hyr du ut en hyresrätt eller bostadsrätt får du göra avdrag med 40,000 kr samt kostnaden för hyran eller avgiften. Däremot kan du inte göra avdrag för den del som utgör kapitalkostnaden.
Överskottet på hyresinkomsten minus avdragen beskattas sedan som kapital (30%)
Avdrag får inte överskrida kostnader och även om kostnaderna varit högre medges inga andra avdrag än som tidigare beskrivits. Läs mer på skatteverkets hemsida här
Övrigt att tänka på vid uthyrning:
- Var noga när du väljer hyresgäst och tänk på att göra ordentliga kontroller på tilltänkta kandidater.
- Upprätta ett ordentligt hyresavtal med bilagor
- Tänk på inventarieförteckning och bifoga som bilaga till avtalet. Båda ska skriva under.
- Gör en besiktning innan någon flyttar in i bostaden för att dokumentera eventuella skador men framförallt också att det inte finns skador. Låt hyresgäst skriva under. Ta mkt foton
- Om ni har larm, tänk på att inte överlåta larmet utan kontakta din larmfirma och berätta att du ska hyra ut.
- Tänk på att av anmäla och läsa av drifts abonnemang
- Framförallt om man hyr ut hus så har du mycket förtjänt av att ordentligt göra en genomgång av huset tillsammans med den nya hyresgästen och gärna även göra en manual vad som är bra att tänka på. Det kommer spara dig mycket framtida bekymmer.
Behöver du hjälp att hyra ut din bostad i andrahand
Vi på Glob Fastigheter har många års erfarenhet och stor kunskap om vad som gäller för just din uthyrning. Behöver du hjälp med din uthyrning eller behöver du skaffa dig lite mer information om hur det skulle fungera om vi på Glob Fastigheter hjälpte dig att hyra ut din bostad i andrahand kan du läsa om det här